Neue Effektivzinsberechnung nach Wohnimmobilien-Kreditrichtlinien

Im Beitrag vom 12.04.16 berichteten wir darüber, dass die neuen Verbraucherschutz-Richtlinien für Wohnungskreditvergaben bundesweit Gesetz wurden. So haben strengere Maßstäbe für die Verbraucherberatung zum Gesetz über die Wohnimmobilien-Kreditrichtlinien – kurz WoKri genannt – geführt. Die Finanzberater von MENZLER-BAUFINANZ sind entsprechend qualifiziert und konzessioniert.

Mit WoKri hat der Gesetzgeber auch für die Angabe der Darlehens-Effektivzinsen eine Änderung vorgeschrieben: Künftig muss somit jeder Anbieter in die Angabe der Effektivzinsen auch die Kosten der dafür notwendigen Grundschuldbestellung beim Grundbuchamt einbeziehen. Für Sie als Finanzierungsnehmer ändert sich jedoch kostenmäßig nichts: Die an die Bank oder Sparkasse zu zahlende mtl. Rate berechnet sich nach wie vor aus Sollzins plus Tilgung; dem sogenannten Kapitaldienst.

Diese neue Berechnungsgrundlage ist dennoch erstaunlich, da sie in den meisten Finanzierungsfällen nicht greift: Grundschuldbestellungskosten zählen üblicherweise zum separat zur Finanzierung aufzubringenden Eigenkapital und sind damit in den sogenannten Erwerbsnebenkosten für Notar und Grundschuldbestellung (Grundbuchamt beim Amtsgericht) durch Eigenkapital des Darlehnsnehmers zu erbringen. Sie zählen nämlich nicht zum Beleihungswert des Immobilienobjektes. Wenn Sie als Finanzierungskunde jedoch diese Grundbuchkosten bar bezahlen, sind diese u. E. auch nicht mit in den Effektivzins des Finanzierungsdarlehens einzuberechnen!

Da sich an der Gesamtkostenstruktur für aufzunehmende Baufinanzierungs-Darlehen aber grundsätzlich nichts geändert hat, ist damit die vorgeschriebene Angabe von höheren Effektivzinsen für Sie als Kunde eher verwirrend; denn jeder Finanzierungsnehmer wird irrtümlich annehmen, dass er durch die Angabe des höheren Effektivzinses mtl. mehr zu bezahlen hätte.

Es kommt hinzu, dass die Kosten der Grundschuldeintragung bei hohen Darlehen generell prozentual etwas günstiger sind, als für niedrigere Darlehen.

Die Angabe der üblichen 2% Erwerbsnebenkosten für Notar und Amtsgericht (Grundbuchamt) ist in den meisten Finanzierungsfällen demnach nicht genau. Tatsächlich richten sich diese Kosten nach den amtlichen Gebührenordnungen. Ein umfangreicher notarieller Kaufvertrag (z. B. Bauträgervertrag) beinhaltet höhere Notariatsgebühren als z.B. ein einfacher Kaufvertrag für eine Bestandsimmobilie. Ähnliches gilt für Grundschuldbestellungskosten beim Notar und entsprechende Gebühren des Amtsgerichtes.

Für detaillierte und individuelle Informationen und Beratungen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Ihr

Artur Menzler

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