Wie prognostiziert (siehe Beiträge vom 12.01. und 14.02.2017) hat der Konjunktur-Aufschwung in Deutschland an Fahrt aufgenommen.
Nach mageren, durchschnittlichen 0,49% Inflationsrate in 2016 lässt das aktuelle Jahr einen Anstieg des durchschnittlichen Verbraucherpreis-Indexes von über 1,70% erwarten. Achtung: Die Immobilienpreis-Entwicklung wird nicht in den Verbraucherpreis-Index eingerechnet. Diese beflügelt jedoch unsere Konjunktur momentan zusätzlich und nachhaltig. Allerdings sind die Immobilienpreis-Anstiege von drei wesentlichen Merkmalen abhängig : 1. Lage, 2. Lage und auch 3. die Lage der Immobilie! Besonders gefragt sind TOP-Wohnbaulagen; insbesondere in den Hauptstädten wie z.B. Düsseldorf. Aber auch der Kreis Mettmann, Neuss-Erft etc. gehören hier zum so genannten Speckgürtel der Landes-Hauptstadt. Internationale Kapitalanleger sind emsig auf Mehrfamilienhäuser erpicht, die mittlerweile bis zum 30fachen der jeweiligen Jahresmieteinnahmen preislich gehandelt werden. Gute Verkaufsangebote sind jedoch auch hierbei rar. Zu den enorm hohen Kaufpreisen kommen die Erwerbsnebenkosten, wie z.B. die in den letzten Jahren von 3,50% über 5% bis aktuell 6,50% vom Kaufpreis gestiegene Grunderwerbsteuer des Landes NRW. Zusammen mit Notar- und Grundbucheintragungs-Kosten sowie Immobilienmakler 3,57% einschl. MWST sind meist mit Eigenkapital ca. 12% zusätzlich aufzubringen.
Dennoch erfreut sich die Flucht in Betongold immer größerer Beliebtheit; zumal die Baufinanzierungszinsen weiterhin historisch niedrig liegen; während dessen die Mietpreise in guten Lagen weiter steigen! Schließlich könnte die momentane Zinsparty auch mal enden, da die vorgenannte Inflationsrate (bereits 2,20% im letzten Februar) auch Zinssteigerungen zwangsläufig nach sich zieht. Prompt haben die Kreditinstitute auf breiter Front in der letzten Woche ihre Zinsen angehoben; bei Banken, Direktbanken, Sparkassen und Versicherungen gleichermaßen wie bei der KfW ( Kreditanstalt für Wiederaufbau ). Je nach Beleihungswert der Immobilie muss z.B. für 200.000 € Darlehen, 10 Jahre Zins fest, bei z.B. 3% anfänglicher Tilgung, anstelle 1,15% nun mit 1,30% gerechnet werden. Das ergibt eine Zinsdifferenz von 25 € monatlich; immerhin über 10 Jahre hinweg !
Eine Zinswende ist auch logisch nachvollziehbar : die Lohnverhandlungen der Gewerkschaften, gestiegene Rentenansprüche, teurerer Haushaltskorb, auch Benzin etc. beleben die Konjunktur und damit die Inflation. Allein das Heizöl ist innerhalb des letzten Jahres im Preis um ca. 50% gestiegen ! USA hat erneut den FED-Leitzins auf 0,75 – 1,00 % angehoben und die EZB (unsere Europa-Zentralbank) wird auf Dauer den Leitzins nicht bei null Prozent belassen können.
Sollten Sie eine Immobilie besitzen, bei der in den nächsten 2 Jahren die Zinsfestschreibung Ihrer Bank ausläuft, lohnt sich heute bereits der Abschluss einer Anschluss-Finanzierung; ein sogenanntes Forwarddarlehen. Ihr jetziges Institut (Prolongation) bzw. eine günstiger anbietende Bank/Sparkasse (Forward-Darlehen) schreibt Ihnen -mit geringem Zinsaufschlag- bereits heute für eine weitere Zeitspanne Ihre Anschlussfinanzierung fest. Kommende Zinserhöhungen berühren Sie demnach nicht! Die meisten Kreditinstitute und Finanzmakler empfehlen solche Forwarddarlehen zwar bis zu 5 Jahren. Das halten wir jedoch nicht für angemessen, da über 2 Jahre im Voraus die Zinsaufschläge zu üppig werden.
Wir empfehlen eine entsprechende Rückmeldung an uns, so dass wir Sie mittels Newsletter bzw. Eintrag in unsere Forwardliste über weitere Zinsentwicklungen auf dem Laufenden halten können.
Ihr
Artur Menzler